解密碧桂园：顺势而为、逆市增长，房地产的风要向哪里吹

拿地有冷有热、融资有高有低、发展有好有坏，2019年过去的半年里，房地产市场是潮起潮落。

在这起落之间，巨舰可以走得稳，而作为这股浪潮中走在第一梯队的巨舰，“碧恒万”自然备受瞩目，尤其是在2018年下半年开始“提质控速”的碧桂园，接受的目光洗礼可能要更多些。毕竟，头部房企是“行业风向标”嘛。

那么，风向哪儿吹呢？

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“大哥，稳！”

8月22日午间，碧桂园（2007.HK）发布了2019年上半年的中期业绩，半年的成绩单下来，可以说碧桂园经受住了市场“风大浪急”的考验。

中报数据显示，2019年上半年，碧桂园的归属公司股东权益的合同销售额2819.5亿元，权益合同销售面积3129万平方米；上半年营收2020.1亿元，同比增长53.2%；毛利548.6亿元，同比增长56.9%；净利润230.6亿元，同比增长41.3%。

数据来看，业绩依然维持着一个增长的态势，在提出“提质控速”口号后，碧桂园不是猛踩刹车，而是更高效地“油离配合”，妥妥的地产界“老司机”。

“提质控速”后，碧桂园想继续维持低调，但是来自克而瑞数据显示，2019年上半年碧桂园权益和全口径销售金额均位居行业第一。

手里有钱，心里不慌。

毕竟钱是命根子，要拿地、要开工、要还债，样样都少不了，不过对于财务稳健的碧桂园来讲，这都是“小场面”。

一方面，碧桂园的净借贷比率较2018年中期下降0.5个百分点至58.5%，当然碧桂园在负债管控方面一直做得就不错，毕竟自2007年上市以来，碧桂园的净借贷比率一直没有超过70%。

而在另一方面，碧桂园可动用现金余额2228.4亿元，另外还有3133亿元的银行授信额度未使用。环境大家都知道，这对于“资金不怎么充沛”的房地产行业来讲，也是难能可贵的，而对于碧桂园来讲，短期债务不用愁的。

所以，机构对于碧桂园是非常看好的，不仅给予了“买入”评级，还纷纷调高了自己的目标价，而恒生国企指数也在6月份将碧桂园等股票纳入指数成分股，而在此之前，碧桂园已经是港股蓝筹。

当然，这带来的不仅是在中国房地产行业地位的提升，在世界范围内，碧桂园也 “拥有姓名”。

恰好在一个月前，碧桂园再次上榜《财富》世界500强，不仅是榜单中为数不多的房地产企业，更是成为了上升速度最快的500强企业。2017年首次以467位的成绩杀入500强后，碧桂园就一直保持“连跳”，两年超过了290家公司，2019年已经上升至第177位。

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解密碧桂园

其实，想要揭开碧桂园逆市增长的秘籍也不难，其实也就俩字——顺势。

房地产这个行业，马太效应体现的最明显，“强者恒强”的格局已经形成了，房企的规模越大，其业绩增速也就越好，而且还有进一步集中的趋势，比如2016年，TOP50房企的销售额集中度是35%，而到了2018年的集中度已经到了55%，这是大势所趋。

而就碧桂园自身而言，碧桂园的创始人、董事会主席杨国强说，“中国城镇化是一股不可逆的时代大潮，地产市场未来规模将仍然庞大”。

在这个“依然庞大”的市场里，房地产的未来在哪儿？不妨看看碧桂园在哪儿。

杨国强曾说过，“碧桂园有56%县城，还没去过”。

不过到了现在，这个数据又降了一降，截至2019年上半年，碧桂园业务遍布中国内地31个省区市、279个地级市、1235个县/镇区，也就是说，碧桂园又将自己在全国三级行政区的覆盖范围，又提升了3.4个百分点。

也就是说，即便是这个全国布局范围最广泛也最纵深的房企，仍有56.4%的县城未涉足，仍有继续拓展的空间，所以碧桂园在继续下沉市场，杨国强三四五线城市的房地产市场继续抱有信心。

毕竟，需求还是在的，国家在发力提升中国常住人口的城镇化率，我们与发达国家相比，还有20个百分点的空间。如果按每提高一个百分点就有1400万人转入城镇来计算，达成到80%的目标，至少涉及2.8亿的农村人口。

也就是说，在城镇化的角度来看，不仅能享受到城镇化的红利，而且在未来仍有一段不小的红利期，更何况在很多“没有房地产业”的县城里，碧桂园自然也受到当地居民的拥护。

除了三四五线城市，碧桂园还立足于自己的大本营，大湾区在中国的城市群发展战略中，无疑已经站稳了C位，尤其是深圳，最近也是风头正盛，除了经济特区，现在又有“中国特色社会主义先行示范区”加身，将“率先建设体现高质量发展要求的现代化经济体系”。

而深耕大湾区多年而又重仓深圳的碧桂园，自然能够借到东风。

而目前，碧桂园在大湾区内的已获取或潜在权益可售的资源合计达到了8986亿元，其中位于深圳的已获取的权益可售资源达到225亿元，潜在权益可售资源约1961亿元，而目标市场为深圳的已获取权益可售资源约1155亿元，潜在权益可售资源达到4144亿元。

而在长三角，碧桂园也是位列土储的第一梯队，在长三角地区完成了26个城市的全覆盖，在这一区域内，货值超过5000亿的公司仅三家，碧桂园就是其中之一。

有钱、有地，自然能为其业绩增长提供长期助力。